L'encadrement des loyers est de nouveau effectif à Paris ( Fotolia)
L'encadrement des loyers à Paris est en vigueur depuis le 1er juillet 2019. Les nouveaux loyers de référence fixés annuellement par arrêté préfectoral sont applicables depuis le 1er juillet 2020. Que vous soyez propriétaire ou locataire, comment savoir si votre location respecte l'encadrement des loyers ? Que faire si ce n'est pas le cas ?
L'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers concerne les contrats de location meublés ou vides, à usage de résidence principale ou mixte (professionnel et habitation principale). Il s'applique depuis le 1er juillet 2019 aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance.
Tous les ans, trois types de loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral : un loyer de référence, un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%) et un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).
Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'actualisation par l'indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d'amélioration de l'habitat.
Un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Dans tous les cas, le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Comment savoir si votre loyer respecte l'encadrement ?
Que vous soyez propriétaire ou locataire, comment savoir si votre location respecte l'encadrement des loyers ? Vous êtes propriétaire d'un bien que vous allez mettre en location, et vous vous demandez quel loyer proposer. Vous allez devenir locataire d'un appartement et vous voulez vérifier que le loyer fixé est conforme aux loyers de référence. Vous êtes locataire et votre propriétaire vous fait part d'une hausse de votre loyer lors du renouvellement du bail et vous voulez savoir si celle-ci respecte l'encadrement des loyers.
Pour répondre à toutes ces questions, vous pouvez consulter la carte interactive mise à disposition par la Mairie de Paris. Pour obtenir les loyers de référence applicables à votre logement, il suffit de renseigner l'adresse du bien et ses caractéristiques.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence ?
Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions. Le préfet de Paris peut lui demander dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, il peut prononcer une amende dans la limite de 5 000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral.
Le locataire peut également solliciter gratuitement la commission départementale de conciliation afin de trouver une solution amiable.
Que faire si le loyer ne respecte pas les loyers de référence ?
Pour une nouvelle location, le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent obligatoirement apparaitre dans le bail. Si tel n'est pas le cas, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur d'ajouter ces informations au contrat de location. Sans réponse sous un délai d'un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge d'instance pour demander l'inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.
Pour le renouvellement du bail, le propriétaire doit informer le locataire de la réévaluation au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire peut également proposer un nouveau loyer, au moins 5 mois avant la fin du bail. Le locataire peut contester la réévaluation du loyer en sa basant sur les loyers de logements similaires dans la même zone géographique. En cas de désaccord, propriétaire et locataire peuvent saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation pour essayer de trouver un accord amiable.
S'agissant d'une demande de complément de loyer, celui-ci ne peut pas être appliqué à un loyer de base égal au loyer de référence majoré. En cas de désaccord, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.
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